Baufinanzierungs-Lexikon

Hier fin­den Sie alle wich­ti­gen Infor­ma­tio­nen, die Ihnen hel­fen die Welt der Bau­fi­nan­zie­rung bes­ser zu ver­ste­hen. Wir beant­wor­ten Fra­gen vom güns­ti­gen Zins, der Bedeu­tung einer Son­der­til­gung oder die Mög­lich­kei­ten der Finan­zie­rung bei Umschul­dung, Neu­fi­nan­zie­rung oder Kon­sum­gü­ter­kauf. Sie wis­sen trotz­dem nicht wei­ter? Rufen Sie uns an, wir bera­ten Sie umfas­send zu Ihrer Wunsch­fi­nan­zie­rung. Bit­te beach­ten Sie auch unse­ren Bau­fi­nan­zie­rungs­blog. Hier erhal­ten Sie wis­sens­wer­tes rund um das The­ma Bau­fi­nan­zie­rung.

Annuitätendarlehen

Die meist genutz­te Form der Bau­fi­nan­zie­rung ist das Annui­tä­ten­dar­le­hen. Bei die­ser Art der Finan­zie­rung wird eine fes­te monat­li­che Rate ver­ein­bart. Die­se Monats­ra­te setzt sich aus den Zin­sen und der zurück­zu­zah­len­den Kre­dit­sum­me, dem Til­gungs­bei­trag zusam­men. Da sich die Rest­schuld  ste­tig ver­rin­gert, sinkt auch die Zins­last. So wird mit jeder Rate eine immer grö­ße­re Sum­me der Rest­schuld an den Dar­lehns­ge­ber zurück­ge­führt. Bei die­ser Form der Finan­zie­rung bleibt die monat­li­che Rate über die gesam­te Zins­fest­schrei­bung gleich und unter­liegt kei­nen Schwan­kun­gen.

Anschlussfinanzierung

Die Anschluss­fi­nan­zie­rung bezeich­net die Ver­län­ge­rung bzw. den Abschluss einer erneu­ten Zins­fest­schrei­bung der bestehen­den Bau­fi­nan­zie­rung. Im Fach­jar­gon wird bei der Anschluss­fi­nan­zie­rung auch von einer Pro­lon­ga­ti­on gespro­chen. Üblich unter­liegt ein Immo­bi­li­en­dar­le­hen der Zins­fest­schrei­bung oder Zins­bin­dung. Sehr häu­fig bie­ten bekann­te Kre­dit­in­sti­tu­te ihren Bestands­kun­den im Zuge einer Anschluss­fi­nan­zie­rung immer wie­der iden­ti­sche Kon­di­tio­nen an.

Da eine simp­le Ver­län­ge­rung eines bestehen­den Dar­le­hens­ver­tra­ges kei­nen enor­men Zeit­auf­wand oder auch Man­power ver­schlingt, sprich erheb­lich weni­ger Auf­wand betrie­ben wer­den muss, sind iden­ti­sche Dar­le­hens­kon­di­tio­nen unter den gege­be­nen Umstän­den nicht nach­voll­zieh­bar. Die Dar­le­hens­sum­me ist in der Zwi­schen­zeit gerin­ger gewor­den und ein even­tu­el­ler Risi­ko­zins­auf­schlag sei­tens der finan­zie­ren­den Bank soll­te neu aus­ge­han­delt wer­den.

Obwohl ein sol­cher Zuschlag zwi­schen­zeit­lich womög­lich nicht mehr gerecht­fer­tigt ist, wer­den die­se Risi­ko­zins­auf­schlä­ge oft­mals kom­men­tar­los auf eine Anschluss­fi­nan­zie­rung über­tra­gen. Das ist Grund genug, um im Gespräch mit der Bank güns­ti­ge­re Kon­di­tio­nen aus­zu­han­deln. In jedem Fall soll­ten Sie das Ange­bot ver­glei­chen.

Beleihungswert

Als Belei­hungs­wert wird der geschätz­te Wert bezeich­net, den eine Immo­bi­lie beim Ver­kauf erzie­len wür­de. Vor der Kre­dit­ver­ga­be ermit­telt der Dar­le­hens­ge­ber oder ein beauf­trag­ter Gut­ach­ter den Belei­hungs­wert der Immo­bi­lie. Anhand des Belei­hungs­wer­tes wird die Belei­hungs­gren­ze fest­ge­setzt. Bis zu die­sem ermit­tel­ten Wert erhal­ten Sie das Dar­le­hen bei Ihrer Bank.

Bonität

Als Boni­tät wird die Kre­dit­wür­dig­keit des Dar­le­hens­neh­mers bezeich­net. Bevor die Bank ein Dar­le­hen gewährt, über­prüft Sie die Boni­tät der Dar­le­hens­neh­mer. Dabei geht es nicht nur um da monat­li­che Ein­kom­men und Ver­mö­gen, son­dern auch um die Zah­lungs­mo­ral. Dafür fragt die Bank in der Regel die Schufa-Daten ab.

Effektivzins

Im Effek­tiv­zins wer­den die Gesamt­kos­ten in % des Dar­le­hens pro Jahr dar­ge­stellt. Hin­ge­gen gibt der Soll­zins ledig­lich die Höhe der Dar­le­hens­ver­zin­sung an. Bei der Berech­nung des Effek­tiv­zin­ses wer­den wei­te­re Fak­to­ren, wie z.B. Bear­bei­tungs­ge­büh­ren, Rest­schuld­ver­si­cheurn­gen etc. berück­sich­tigt. Der Effek­tiv­zins­satz gibt Auf­schluss über die tat­säch­li­che Gesamt­be­las­tung für den Dar­le­hens­neh­mer und ist damit oft auch eine geeig­ne­te Grö­ße, um Ange­bo­te mit iden­ti­scher Zins­fest­schrei­bung mit­ein­an­der zu ver­glei­chen.

Eigenkapital

Eigen­ka­pi­tal ist das eige­ne Ver­mö­gen, das der Bau­herr zur Finan­zie­rung ein­setzt. Das Eigen­ka­pi­tal umfasst Bar­geld, Bank- und Spar­gut­ha­ben, Bau­spar­gut­ha­ben (sofern sie zutei­lungs­reif sind), Wert­pa­pie­re, unbe­las­te­te Grund­stü­cke und auch die Eigen­leis­tun­gen, sprich wenn ein Eigen­tü­mer bei Reno­vie­rung oder Neu­bau selbst mit anpackt. Je mehr Eigen­ka­pi­tal vor­han­den ist, des­to gerin­ger ist das Risi­ko für die Bank und des­to güns­ti­ger sind die Kon­di­tio­nen. Wir emp­feh­len min­des­tens 20 % des Kauf- bzw. Bau­prei­ses sowie die Neben­kos­ten durch Eigen­ka­pi­tal zu finan­zie­ren.

Soll­ten Sie kein Eigen­ka­pi­tal besit­zen, so bera­ten wir Sie gern, ob eine Bau­fi­nan­zie­rung auch ohne Eigen­ka­pi­tal zu rea­li­sie­ren ist. Hier­bei spricht man von einer ein­hun­dert Pro­zent Finan­zie­rung.

Erwerberkosten

Erwerbs­ne­ben­kos­ten sind die Kos­ten, die beim Kauf eines Grund­stücks oder einer Immo­bi­lie zusätz­lich zum Kauf­preis anfal­len. Des­halb wer­den die­se auch als Kauf­ne­ben­kos­ten bezeich­net. Sie set­zen sich aus den Zah­lun­gen für den Notar, die Ein­tra­gung im Grund­buch sowie der Grund­er­werbs­steu­er (in jedem Bun­des­land unter­schied­lich) und den mög­li­chen Mak­ler­ge­büh­ren zusam­men. In der Regel belau­fen sich die­se Aus­ga­ben auf etwa 10 % des Kauf­prei­ses.

Festdarlehen

Das Fest­dar­le­hen ist eine Finan­zie­rungs­form bzw. Finan­zie­rungs­art der Bau­fi­nan­zie­rung, die sich spe­zi­ell für Kapi­tal­an­le­ger eig­net, d.h. für “nicht sel­ber genutz­te Immo­bi­li­en”. Durch ein Fest­dar­le­hen kön­nen auch die steu­er­li­chen Vor­tei­le einer “Geld­an­la­ge in Immo­bi­li­en” auch Immo­bi­li­en­an­la­ge genannt aus­ge­schöpft wer­den.

Das Fest­dar­le­hen bekom­men Sie von einem Dar­le­hens­ge­ber, d.h. einer Bank, Bau­spar­kas­se etc. Dem Fest­dar­le­hen liegt eine bestimm­te Lauf­zeit zu Grun­de. Die Rück­zah­lung der Dar­le­hens­sum­me Ihres Fest­dar­le­hens erfolgt in der Regel monat­lich und setzt sich aus dem Zins und der Til­gung zusam­men.

Die Zin­sen des Fest­dar­le­hens zah­len Sie ratier­lich in eine rmo­nat­li­chen Rate an den Dar­le­hens­ge­ber zurück. Die Zin­sen des Zins­zah­lungs­dar­le­hens kön­nen steu­er­lich gel­tend gemacht wer­den. Die Til­gung des Fest­dar­le­hens wird jedoch in Geld­an­la­gen wie Akti­en, Akti­en­fonds oder fest­ver­zins­li­che Wert­pa­pie­re inves­tiert. Die Til­gung des Fest­dar­le­hens fließt somit nicht direkt zur Bank zurück.

Wäh­rend der gesam­ten Lauf­zeit bleibt die Rest­schuld des Fest­dar­le­hens kon­stant, d.h. in glei­cher Höhe bestehen. Kom­men die Geld­an­la­gen dann spä­ter zur Aus­schüt­tung, wird hier­von das Fest­dar­le­hen zurück gezahlt. Beibt die lang­fr­si­ti­ge Wer­te­ent­wick­lung der Geld­an­al­gen posi­tiv, kann zudem auch ein Ver­mö­gens­über­schuss erwirt­schaf­tet wer­den.

Die ratier­li­che, in der Regel monat­li­che Belas­tung bleibt bei einem Fest­dar­le­hen wäh­rend der gesam­ten fest­ge­schrie­be­nen Lauf­zeit gleich hoch. Die Rück­zah­lungs­ra­te des Fest­dar­le­hens setzt sich aus Zins und Til­gung zusam­men. Die Finan­zie­rung über ein Fest­dar­le­hen sorgt somit für einen sta­bi­len monat­li­chen Abtrag mit gleich­blei­ben­der monat­li­cher Belas­tung.

Finanzierungshöhe

Um die Finan­zie­rungs­hö­he zu ermit­teln, müs­sen zunächst die monat­li­chen Ein­nah­men berech­net wer­den. Neben dem Gehalt, Kin­der­geld, even­tu­el­le Miet- oder Pacht­ein­nah­men soll­ten auch Ren­ten ein­be­zo­gen wer­den. Ein­nah­men, die nicht dau­er­haft garan­tiert sind, wie z.B Boni­fi­ka­tio­nen oder vor­über­ge­hen­de Zusatz­ein­künf­te soll­ten hier­bei nicht berück­sich­tigt wer­den. Wir emp­feh­len Zah­lun­gen, wie Weih­nachts­geld und Ähn­li­ches zum abfe­dern der stei­gen­den Lebens­hal­tungs­kos­ten zu nut­zen und nicht mit bei den Ein­nah­men ein­zu­rech­nen. Gegen die Ein­nah­men wer­den jetzt sämt­li­che Aus­ga­ben gestellt, wie z.B. Lebens­er­hal­tungs­kos­ten, von Essen, Klei­dung, Strom, Ben­zin, Ver­si­che­run­gen bis zum Urlaubs­bud­get. Sie soll­ten die Neben­kos­ten des zukünf­ti­gen Eigen­tums nicht ver­ges­sen. Bei der Berech­nung hat sich 2,50 pro Qua­drat­me­ter Wohn­flä­che bewährt (120WF x2,50 Euro = 300 Neben­kos­ten). Die Dif­fe­renz aus bei­den Pos­ten (Ein­ga­ben und Aus­ga­ben) ergibt die maxi­mal mög­li­che Finan­zie­rungs­ra­te aus dem sich dann die Dar­le­hens­hö­he errech­nen lässt.

Sie soll­ten bei der Berech­nung und Fest­le­gung Ihrer maxi­ma­len Finan­zie­rungs­ra­te finan­zi­el­le Puf­fer ein­pla­nen, um bei unvor­her­ge­se­he­nen Aus­ga­ben nicht in Schwie­rig­kei­ten zu gera­ten. Es könn­te sogar pas­sie­ren, dass der Kre­dit von der Bank bei Zah­lungs­schwie­rig­kei­ten gekün­digt wird. Des­halb emp­feh­len wir auf der Aus­ga­ben­sei­te immer auch eine Sum­me ein­zu­be­rech­nen, die als Puf­fer dient. Eine gute Kal­ku­la­ti­on sorgt letzt­lich dafür, dass der Traum vom eige­nen Haus nicht platzt.

Forwarddarlehen

Bei einem For­ward-Dar­le­hen han­delt es sich um ein Annui­tä­ten­dar­le­hen, mit der Beson­der­heit, dass es nicht sofort nach dem Abschluss zur Aus­zah­lung kommt. Der Dar­le­hens­ver­trag kann bis zu 60 Mona­te vor Ende der Zins­bin­dungs­frist oder auch Zins­fest­schrei­bung genannt abge­schlos­sen wer­den und das zu tages­ak­tu­el­len Zin­sen bei Ver­trags­ab­schluss. Die vor­zei­ti­ge Zins­si­che­rung kann vor allem in einer Nied­rig­zins­pha­se sehr loh­nens­wert sein und somit bares Geld spa­ren. Durch die vor­zei­ti­ge Zins­si­che­rung wird die monat­li­che Rate auch über die alte Zins­fest­schrei­bung plan­bar. Für jeden Monat bis zur Aus­zah­lung fällt ein gerin­ger Zins­auf­schlag an und so birgt die­se Dar­le­hens­form unter Umstän­den das Risi­ko, dass zum Aus­zah­lungs­zeit­punkt die Bau­zin­sen nicht gestie­gen sind und die Art der Finan­zie­rung teu­rer ist als eine rei­ne Anschluss­fi­nan­zie­rung. Des­halb soll­te ein For­ward-Dar­le­hen auch erst unge­fähr 18 Mona­te vor Ablauf der Zins­bin­dung abge­schlos­sen wer­den. Eini­ge Ban­ken bie­ten gegen einen zusätz­li­chen Zins­auf­schlag künd­ba­re For­ward-Dar­le­hen an.

Grundschuld

Ban­ken sichern ihre Immo­bi­li­en­dar­le­hen meis­tens über eine Grund­schuld ab, d.h. eine Ein­tra­gung im Grund­buch. Bei Zah­lungs­aus­fall des Man­dan­ten räumt die Grund­schuld der Bank das Recht auf Aus­zah­lung einer bestimm­ten Geld­sum­me aus dem Grund­stück ein. Das bedeu­tet für den nicht zah­lungs­fä­hi­gen Eigen­tü­mer meis­tens die Zwangs­ver­stei­ge­rung. Die Grund­schuld ist im Gegen­satz zur Hypo­thek nicht an ein bestimm­tes Dar­le­hen gebun­den, son­dern kann zur Absi­che­rung belie­bi­ger For­de­run­gen beim glei­chen Gläu­bi­ger (Bank, Ver­si­che­rung, Bau­spar­kas­se) ein­ge­setzt wer­den. Daher wird die Grund­schuld mitt­ler­wei­le häu­fi­ger ver­wen­det als die Hypo­thek.

Immobilienfinanzierung

Wenn Sie sich mit dem Gedan­ken beschäf­ti­gen, ein Haus oder eine Woh­nung zu kau­fen, dann soll­ten Sie vor allem auf die Eigen­ka­pi­tal­quo­te ach­ten. Je mehr Eigen­ka­pi­tal bei­ge­steu­ert wird, des­to güns­ti­ger wird der Zins­satz für Ihre Immo­bi­lie. Inves­tie­ren Sie so viel Eigen­ka­pi­tal wie mög­lich. Eine Finan­zie­rung ohne Eigen­ka­pi­tal ist mög­lich, jedoch ist sie deut­lich teu­rer als mit einem Eigen­ka­pi­tal­an­teil (höhe­rer Dar­le­hens­zins). Des­halb soll­ten Bau­her­ren min­des­tens 15–20% der Gesamt­kos­ten aus eige­nen Geld­mit­teln auf­brin­gen kön­nen. Bei 35 % oder mehr Eigen­an­teil erhal­ten Sie noch­mals deut­lich nied­ri­ge­re Dar­le­hens­zin­sen. Wir emp­feh­len Bau­her­ren sämt­li­che zur Ver­fü­gung ste­hen­de Mit­tel für ihre Immo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung ein­zu­brin­gen und ledig­lich eine Reser­ve in Höhe von drei bis sechs Monats­ge­häl­tern aus­zu­spa­ren. Die Reser­ve dient als Puf­fer für unge­plan­te Aus­ga­ben.

KfW-Darlehen

Die staat­li­che Kre­dit­an­stalt für Wie­der­auf­bau (KfW) bie­tet zins­güns­ti­ge Kre­di­te und för­dert Bau, Kauf und Sanie­rung von Immo­bi­li­en mit bis zu 50.000 €. Die meis­ten För­der­pro­gram­me der KfW bezie­hen sich auf die selbst genutz­te Immo­bi­lie. Es wer­den z.B. ener­gie­ef­fi­zi­en­tes Bau­en und ener­ge­ti­sche Sanie­run­gen bezu­schusst. In ver­schie­de­nen Bun­des­län­dern besteht die Mög­lich­keit, zusätz­lich zur KfW-För­de­run­gen durch die Lan­des­in­ves­ti­ti­ons­ban­ken wei­ter För­de­run­gen zu bean­tra­gen. (z.B. in Nie­der­sa­chen die N-Bank und Sach­sen Anhalt die IB-LSA.de)

Konstant-Darlehen

Das Kon­stant-Dar­le­hen ist eine Finan­zie­rungs­form bzw. Finan­zie­rungs­art, bei der die Pla­nungs­si­cher­heit über die gesam­te Lauf­zeit des Dar­le­hens im Vor­der­grund steht. Durch die hohe Kal­ku­la­ti­ons­si­cher­heit bie­tet sich das Kon­stant-Dar­le­hen somit für sicher­heits­ori­en­tier­te Kre­dit­neh­mer an. Ein Kon­stant-Dar­le­hen ist die Kom­bi­na­ti­on aus einer Vor­fi­nan­zie­rung und einem Bau­spar­dar­le­hen.

Das Kon­stant-Dar­le­hen setzt sich aus zwei Tei­len zusam­men. Zum einen aus einem Dar­le­hen und zum ande­ren aus einem Bau­spar­ver­trag. Zunächst zah­len Sie mit der monat­li­chen Rate zugleich die Kre­dit­zin­sen des Dar­le­hens ab und in einen Bau­spar­be­trag ein. Die monat­li­che Rate bleibt über die gesam­te Lauf­zeit gleich hoch. Das Dar­le­hen wird bis zur Zutei­lung des Bau­spar­ver­tra­ges nicht getilgt.

Erst nach der Zutei­lung des Bau­spar­ver­tra­ges wird das Dar­le­hen mit der Bau­spar­sum­me (Bau­spar­gut­ha­ben und Bau­spar­dar­le­hen), min­des­tens teil­wei­se, getilgt. Dann läuft der noch ver­blei­ben­de rest­li­che Kre­dit als Bau­spar­dar­le­hen wei­ter. Die Höhe der monat­li­chen Rate ist die glei­che wie zuvor. Mit ihr wer­den jetzt jedoch die Zin­sen und die Til­gung des Bau­spar­dar­le­hens abbe­zahlt.

Nachfinanzierung

Wenn bei dem Vor­ha­ben (Kauf- Umbau- oder Neu­bau) mehr Kos­ten anfal­len als geplant, rei­chen Ihre bean­trag­ten Dar­le­hens­mit­tel nicht aus. Dann gibt es die Mög­lich­keit zur Nach­fi­nan­zie­rung. Die Nach­fi­nan­zie­rung ist bis zur maxi­ma­len Belei­hungs­gren­ze mög­lich, die in eini­gen Fäl­len bereits für die Haupt­fi­nan­zie­rung ange­setzt oder aus­ge­reizt wird. Daher muss bei der Nach­fi­nan­zie­rung meis­tens mit höhe­ren Kos­ten gerech­net wer­den als bei der bestehen­den Finan­zie­rung. Die Grün­de der Nach­fi­nan­zie­rung kön­nen viel­fäl­tig sein. Meis­tens ist es eine Ver­zö­ge­rung der Bau­ar­bei­ten oder fal­sche Kal­ku­la­tio­nen, die solch eine Auf­sto­ckung not­wen­dig machen.

Restschuld

Die Rest­schuld ist der Teil des Dar­le­hens, der am Ende der Lauf­zeit (Zins­fest­schrei­bungs­zeit) noch nicht zurück­ge­zahlt ist. Für die Til­gung der Rest­schuld braucht der Dar­le­hens­neh­mer eine Anschluss­fi­nan­zie­rung. Die Rest­schuld eig­net sich als Ver­gleichs­grö­ße für ver­schie­de­ne Dar­le­hens­an­ge­bo­te. Bei der Erst­fi­nan­zie­rung stellt die Rest­schuld eine fes­te Grö­ße dar, um das Dar­le­hen für den Dar­le­hens­neh­mer plan­bar zu machen.

Sondertilgung

Eine soge­nann­te Son­der­til­gung kann der Dar­le­hens­neh­mer zusätz­lich zur nor­ma­len Til­gung leis­ten. Dadurch kann er sein Dar­le­hen schnel­ler an den Dar­le­hens­ge­ber (Bank, Bau­spar­kas­se, Ver­si­che­rung) zurück­zah­len. Bei Dar­le­hen mit fest ver­ein­bar­tem Zins­satz und fes­ter Zins­fest­schrei­bung sind Son­der­til­gun­gen meist nicht mög­lich. Son­der­til­gun­gen müs­sen bei Ver­trags­ab­schluss mit dem Dar­le­hens­ge­ber ver­ein­bart wer­den. Soll­ten Sie kei­ne Son­der­til­gung ver­trag­lich ver­ein­bart haben, so erklärt sich der Dar­le­hens­ge­ber evtl. den­noch zu einer Son­der­til­gung bereit, jedoch muss der Dar­le­hens­neh­mer mög­li­cher­wei­se eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung bezah­len. Bei Dar­le­hen mit varia­bler Zins­hö­he (ohne Zins­fest­schrei­bung) sind Son­der­til­gun­gen dage­gen zu 100 % mög­lich.

Tilgung

Die regel­mä­ßi­ge Rück­zah­lung von lang­fris­ti­gen Schul­den nennt sich Til­gung. Meis­tens wird sie als Pro­zent­satz bezo­gen auf den Nenn­be­trag des Dar­le­hens ange­ge­ben. Neben der eigent­li­chen Kre­dit­sum­me beinhal­tet der Nenn­be­trag eines Dar­le­hens alle zusätz­li­chen Kos­ten, wie z.B. Bear­bei­tungs­ge­büh­ren. Die anfal­len­den Zin­sen wer­den hier aber nicht mit ein­be­rech­net. Bei einer Til­gungs­aus­set­zung zahlt der Dar­le­hens­neh­mer wäh­rend die­ser Zeit nur die ver­ein­bar­ten Zin­sen an die Bank.

Variables Darlehen

Bei die­ser Dar­le­hens­art wird der Zins­satz nicht für einen län­ge­ren Zeit­raum fest­ge­schrie­ben, son­dern wird an einen Geld­markt­zins gekop­pelt, wie z.B. den Euri­bor. Die Bank passt den varia­blen Zins­satz dann in regel­mä­ßi­gen Abstän­den an die Ver­än­de­run­gen des Geld­markt­zin­ses zu einem bestimm­ten Stich­tag an. Der Dar­le­hens­neh­mer gewinnt auf Kos­ten der Sicher­heit eine hohe Fle­xi­bi­li­tät. Somit kann er das Dar­le­hen jeder­zeit ohne Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­di­gung ablö­sen.

Volltilger-Darlehen

Beim Voll­til­ger-Dar­le­hen geht es um den Zeit­raum, nach dem Sie schul­den­frei sein wol­len, d.h. das Dar­le­hen voll­stän­dig zurück geführt sein soll. Nicht die Höhe des jähr­li­chen Til­gungs­sat­zes wird fest­ge­legt, son­dern die Zeit, in der das Voll­til­ger-Dar­le­hen zurück­be­zahlt sein soll. Somit ist der gesam­te Zeit­raum der Bau­fi­nan­zie­rung bis zur voll­stän­di­gen Rück­füh­rung des Dar­le­hens durch ein Voll­til­ger-Dar­le­hen klar vor­ge­ge­ben.

Beim Voll­til­ger-Dar­le­hen bekom­men Sie für Ihre Bau­fi­nan­zie­rung eben­falls Bau­geld von einem Dar­le­hens­ge­ber, mit dem Ziel, die gesam­te Dar­le­hens­sum­me in einem bestimm­ten Zeit­raum wie­der zurück­zu­zah­len. Die ratier­li­che Rück­zah­lung erfolgt in der Regel monat­lich. Die Rück­zah­lungs­ra­te beinhal­tet die Til­gung und die Zin­sen des Voll­til­ger-Dar­le­hens.

Wie bei einem Annui­tä­ten­dar­le­hen bleibt die monat­li­che Rück­zah­lungs­ra­te (Annui­tät) über die gesam­te Lauf­zeit des Voll­til­ger-Dar­le­hens gleich hoch und setzt sich aus Zins (Zins­satz) und Til­gung (Til­gungs­an­teil) zusam­men.

Anders als bei einem klas­si­schen Annui­tä­ten­dar­le­hen wird beim Voll­til­ger-Dar­le­hen jedoch der Rück­zah­lungs­zeit­raum fest­ge­legt, nicht die Til­gungs­hö­he (Til­gungs­satz). Die Höhe des Til­gungs­an­teils bestimmt sich durch die Lauf­zeit des Voll­til­ger-Dar­le­hens. Das bedeu­tet: Je kür­zer Sie die Lauf­zeit des Voll­til­ger-Dar­le­hen wäh­len, um so höher wird der Til­gungs­an­teil der Rück­zah­lungs­ra­ten. Je län­ger Sie die Lauf­zeit des Voll­til­ger-Dar­le­hens wäh­len, um so gerin­ger wird der Til­gungs­an­teil der Rück­zah­lungs­ra­ten.

Vorfälligkeitsentschädigung

Wer sein Dar­le­hen inner­halb der Zins­fest­schrei­bung vor­zei­tig ablöst, muss der Bank in der Regel eine hohe Ent­schä­di­gung, die soge­nann­te Vor­fäl­lig­keit zah­len. Wenn der Dar­le­hens­neh­mer einen Vor­fäl­lig­keits­schutz abge­schlos­sen hat, dann nimmt der Dar­le­hens­neh­mer ent­we­der einen höhe­ren Zins­satz oder eine Ein­mal­ge­bühr in Kauf, um der Ent­schä­di­gungs­zah­lung zu ent­ge­hen. Damit der Vor­fäl­lig­keits­schutz greift, müs­sen meis­tens ganz bestimm­te Grün­de vor­lie­gen, wie z.B. ein Umzug, eine Schei­dung oder Arbeits­lo­sig­keit. Mit unse­rem Vor­fäl­lig­keits­rech­ner kön­nen Sie die unge­fäh­re Höhe der zu erwar­ten­den Vor­fäl­lig­keit berech­nen.

Wohn-Riester

Der Staat för­dert den Bau oder Kauf von selbst genutz­ten Immo­bi­li­en. Wer bereits einen Ries­ter-Ver­trag besitzt, kann bis zu 100 % sei­nes ange­spar­ten und steu­er­lich geför­der­ten Ver­mö­gens für eine Immo­bi­lie ver­wen­den. Eine Rück­zah­lungs­ver­pflich­tung für den ent­nom­me­nen Betrag gibt es dabei nicht. Von Ban­ken, Bau­spar­kas­sen und Ver­si­che­run­gen wer­den spe­zi­el­le Ries­ter­dar­le­hen ange­bo­ten. Aus dem brei­ten Spek­trum das rich­ti­ge Pro­dukt zu wäh­len soll­ten Sie jedoch Ihrem Bera­ter über­las­sen. Die­ser plant ihre voll­stän­di­ge ist- und kün­fi­ge Situa­ti­on mit ein – Kon­tak­tie­ren Sie unse­ren Exper­ten.

Wer noch kei­nen Ries­ter-Ver­trag abge­schlos­sen hat, der kann die staat­li­che För­de­rung für eine Dar­le­hens­auf­nah­me nut­zen. Die Zula­gen flie­ßen dann direkt in das Dar­le­hen. Unab­hän­gig vom Ein­kom­men bekommt jeder För­der­be­rech­tig­te 154 € jähr­lich. Wer bei Ver­trags­ab­schluss unter 25 Jah­re alt ist, kann sich außer­dem einen ein­ma­li­gen soge­nann­ten Start-Bonus in Höhe von 200 € sichern. Eltern erhal­ten pro Kind eine Extra-Zula­ge: Für Kin­der, die vor 2008 gebo­ren sind in Höhe von 185 € im Jahr, bei einem spä­te­ren Geburts­da­tum sogar 300 € je Kind.

Die För­der­gel­der kön­nen ent­we­der für einen Bau­spar­ver­trag, ein Annui­tä­ten­dar­le­hen oder einen Bau­spar-Kom­bi­ver­trag genutzt wer­den.

Wäh­rend der Spar­pha­se sind die staat­li­chen För­de­run­gen kom­plett steu­er­frei. Mit Ren­ten­ein­tritt for­dert der Staat dann aber Steu­ern auf die geför­der­ten Til­gungs­leis­tun­gen und Zula­gen ein. Der Rent­ner kann die Steu­er­schuld ent­we­der sofort beglei­chen oder sie in Raten bis zum 85. Lebens­jahr abzah­len.

In der Pra­xis soll­ten Sie auf Din­ge, bei­spiels­wei­se steu­er­li­che Aus­wir­kun­gen, Flexi­li­bi­tät ach­ten.

Zinsfestschreibung

Die Zins­fest­schrei­bung oder auch Zins­bin­dungs­frist bezeich­net den Zeit­raum, für den der im Kre­dit­ver­trag ver­ein­bar­te Zins­satz fest ver­ein­bart wird (5–30 Jah­re), ohne dass sich aktu­el­le Markt­zins­ver­än­de­run­gen auf den ver­ein­bar­ten Zins aus­wir­ken. Nach Ablauf der Zins­fest­schrei­bung wird eine neue Zins­ver­ein­ba­rung getrof­fen. Die Fest­schrei­bung von Zin­sen, die wäh­rend einer bestimm­ten Lauf­zeit (Zins­pe­ri­ode) unver­än­dert blei­ben sol­len, ver­folgt den Zweck, eine siche­re Kal­ku­la­ti­ons­grund­la­ge zu bie­ten und das durch Markt­schwan­kun­gen beding­te Zins­än­de­rungs­ri­si­ko aus­zu­set­zen. Soll­ten wäh­rend der Zins­bin­dungs­frist die Markt­zin­sen stei­gen, sind die Kre­di­te mit fest­ge­schrie­be­nen Zin­sen nicht betrof­fen. Ande­rer­seits kommt der Kre­dit­neh­mer bei fal­len­den Zin­sen nicht in den Genuss des güns­ti­ge­ren Zin­ses son­dern muss wei­ter­hin den höhe­ren Fest­zins zah­len.

Jetzt ver­glei­chen!

Baufinanzierung vergleichen

In nur 3 Minu­ten zum Ver­gleichs­er­geb­nis! Jetzt fin­den Sie die Bau­fi­nan­zie­rung die zu Ihnen passt.
Jetzt ver­glei­chen!