Die Nachfinanzierung – Wenn das Geld plötzlich nicht ausreicht

Die Nachfinanzierung – Wenn das Geld plötzlich nicht ausreicht

Autor: Alexandra Müller

Wer baut oder eine Immo­bi­lie kauft und die­se moder­ni­sie­ren oder sanie­ren möch­te, benö­tigt oft­mals eine Finan­zie­rung. Die Kos­ten sind auf­ge­stellt, die Bau­fir­ma aus­ge­wählt und das Dar­le­hen wur­de auch geneh­migt. Wäh­rend der Bau – oder Sanie­rungs­ar­bei­ten wird klar, dass die geplan­ten Kos­ten und somit die Geld­mit­tel aus dem Dar­le­hen nicht aus­rei­chen. Wer nun kein zusätz­li­ches Eigen­ka­pi­tal auf der hohen Kan­te zu lie­gen hat, kommt nun schnell ins Schwit­zen. Dann hilft nur noch eine Nach­fi­nan­zie­rung. 

Was ist eine Nachfinanzierung?

Nach­fi­nan­zie­rung Bau­fi­nan­zie­rung

Wenn die bestehen­de Bau­fi­nan­zie­rung und das Eigen­ka­pi­tal für die Fer­tig­stel­lung des Bau­vor­ha­bens nicht aus­rei­chen soll­te, benö­tigt man die soge­nann­te Nach­fi­nan­zie­rung. Dies pas­siert meist in Fäl­len, wo ent­we­der unge­nau und zu eng kal­ku­liert wur­de oder uner­war­te­te Kos­ten auf den Bau­her­ren zu-kom­men. Zum Bei­spiel sind durch star­ke Wit­te­rung die Mate­ria­li­en unbrauch­bar gewor­den und müs­sen ersetzt wer­den, der Bau­herr kann auf­grund einer Erkran­kung Eigen­leis­tun­gen nicht mehr aus­füh­ren und muss eine Fir­ma beauf­tra­gen oder es wird sich doch kurz­fris­tig für teu­re­re Flie­sen und Böden ent­schie­den.

Eine Nach­fi­nan­zie­rung darf nicht mit einer Anschluss­fi­nan­zie­rung oder einer Nach­rang­fi­nan­zie­rung ver­wech­selt wer­den. Die Anschluss­fi­nan­zie­rung ist die Umschul­dung oder Pro­lon­ga­ti­on der bestehen­den Bau­fi­nan­zie­rung nach Ablauf der Zins­bin­dung. Die Nach­fi­nan­zie­rung ist eine Auf­sto­ckung des bestehen­den Dar­le­hens oder eine zwei­te Finan­zie­rung par­al­lel zum 1. Dar­le­hen. Die Nach­rang­fi­nan­zie­rung ist ein Dar­le­hen einer ande­ren Bank, wel­ches im Grund­buch nach­ran­gig zum Haupt­dar­le­hen ein­ge­tra­gen ist und bei einer Zwangs­ver­stei­ge­rung zuletzt bedient wird. Aller­dings kann die Nach­fi­nan­zie­rung in Form einer Nach­rang­fi­nan­zie­rung erfol­gen, soll­te die ein­ge­tra­ge­ne Grund­schuld nicht aus­rei­chen oder eine ande­re Bank die Nach­rang­fi­nan­zie­rung über­neh­men.

Wie erfolgt eine Nachrangfinanzierung?

Der ers­te Weg soll­te immer zur bereits finan­zie­ren­den Bank füh­ren. Dort kann das Haupt­dar­le­hen ent­we­der auf­ge­stockt wer­den oder ein zwei­tes Dar­le­hen wird abge­schlos­sen. In der Regel wird die Immo­bi­lie wie­der als Sicher­heit her­an­ge­zo­gen. Wenn der Bau­herr bei einer ande­ren Bank die Nach­fi­nan­zie­rung abschlie­ßen will, gestal­tet sich dies auf­grund des Nach­rangs im Grund­buch sehr schwie­rig und die Zin­sen wer­den teu­rer aus­fal­len.

Soll­te aber der Belei­hungs­wert der Immo­bi­lie durch das ers­te Dar­le­hen bereits aus­ge­schöpft sein, wird ein Nach­rang­dar­le­hen ohne Besi­che­rung bzw. ein Pri­vat­dar­le­hen ange­bo­ten. Die­se Dar­le­hen sind zins­tech­nisch oft um eini­ges teu­rer als die Immo­bi­li­en­dar­le­hen, die im Grund­buch besi­chert sind. Das Risi­ko für die Bank und der Arbeits­auf­wand wer­den dadurch abge­gol­ten.

Eine wei­te­re Mög­lich­keit wäre ein Dar­le­hen über Fami­lie, Freun­de oder dem Arbeit­ge­ber. Wich­tig ist, auch hier auf die Kon­di­tio­nen zu ach­ten. Es soll­te alles ver­trag­lich ver­ein­bart und fest­ge­hal­ten wer­den.

Es gibt auch Dar­le­hen, die eine soge­nann­te Reser­veop­ti­on beinhal­ten. Hier wird von vorn­her­ein die Mög­lich­keit gebo­ten, bei Bedarf eine wei­te­re Sum­me über das Dar­le­hen zu erhal­ten. Je nach Bank bzw. Dar­le­hens­ge­ber kön­nen somit Beträ­ge bis 20.000 EUR abge­ru­fen wer­den. Aller­dings soll­te man wie bei allen Ver­trä­gen auf­pas­sen, dass kei­ne hohen zusätz­li­chen Gebüh­ren für die­se Opti­on ver­langt wer­den.

Alles in allem soll­te man von Beginn an die Finan­zie­rung genau kal­ku­lie­ren und einen Puf­fer ein­bau­en. Die­se Reser­ve ent­puppt sich oft als rich­ti­ge Ent­schei­dung. Dabei kann man ca. 3–5 % der Bau­kos­ten als zusätz­li­ches Kapi­tal ein­pla­nen. Soll­te dann ein gerin­ger Betrag übrig­blei­ben, kann man ent­we­der die­sen für das Objekt noch nut­zen oder auch als Son­der­til­gung in das Dar­le­hen wie­der zurück­flie­ßen las­sen.

Welche Unterlagen benötigt die Bank für eine Nachfinanzierung?

Nach­fi­nan­zie­rung in der Bau­pha­se

Natür­lich muss man bei der Nach­fi­nan­zie­rung nicht noch­ein­mal sämt­li­che per­sön­li­che Unter­la­gen oder Bau­un­ter­la­gen vor­le­gen. Neben dem unter­schrie­be­nen Finan­zie­rungs­an­trag prü­fen die Ban­ken das Ein­kom­men anhand der aktu­el­len Ein­kom­mens­nach­wei­se, den genau­en neu­en Finan­zie­rungs­be­darf anhand einer Auf­stel­lung über die noch zu bewerk­stel­li­gen Tätig­kei­ten und eine Bestä­ti­gung durch den Archi­tek­ten, dass der Bau mit der Nach­fi­nan­zie­rung fer­tig­ge­stellt wer­den kann und nicht plötz­lich noch­mals Kos­ten dazu­kom­men.

Um den Finan­zie­rungs­rah­men pas­send zu pla­nen, hel­fen unse­re Exper­ten in Zusam­men­ar­beit mit der Bau­fir­ma oder dem Archi­tek­ten des Kun­den, die Kos­ten genau ein­zu­schät­zen und einen aus­rei­chen­den Puf­fer mit ein­zu­bau­en.

About the Author:

A. Müller
Frau Müller sammelte als ausgebildete Bankkauffrau bereits einige Erfahrungen sowohl im Privatkunden als auch im Firmenkundenbereich. Schon während der Ausbildung wuchs das Interesse im Bereich Immobilien und Finanzierung. Daher bildete sie sich in diesem Gebiet weiter und suchte immer neue Herausforderungen. Da sie gern unabhängig von bestimmten Produkten beraten wollte, ist sie seit 2016 als Finanzierungsspezialistin bei der Expert-Baufinanzierung tätig.

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