Die deutsche durchschnitts Baufinanzierung – Wie finanzieren die Deutschen Ihr Immobilie?

Die deutsche Durchschnittsfinanzierung – Wie finanzieren die Deutschen?

Autor: A. Müller

Die deut­sche Durch­schnitts­fi­nan­zie­rung – Wie finan­zie­ren die Deut­schen in der Bau­fi­nan­zie­rung?

Die aktu­ell anhal­ten­de Nied­rig­zins­pha­se mit güns­ti­gen Zin­sen ver­an­lasst vie­le Men­schen von Mie­te zum Eigen­tum zu wech­seln. Mit die­sem Schritt kom­men gleich­zei­tig vie­le Fra­gen bei den Immo­bi­li­en­in­ter­es­sen­ten auf: Bei wel­cher Bank finan­zie­re ich? Wel­che monat­li­che Rate soll­te ich wäh­len? Und ganz wich­tig: Wie lan­ge siche­re ich mir die güns­ti­gen Zin­sen? Erfah­ren Sie hier, wie die meis­ten deut­schen Immo­bi­li­en­er­wer­ber bzw. Bau­her­ren finan­zie­ren, indem die ein­zel­nen Dar­le­hens­be­stand­tei­le genau­er unter die Lupe genom­men wer­den. 

Die steigende Darlehenssumme in der Baufinanzierung

Einer der auf­fäl­li­gen Merk­ma­le der der­zei­ti­gen Zins­si­tua­ti­on: Die Dar­le­hens­sum­me wird immer höher. Dies liegt zum einen dar­an, dass es immer mehr Dar­le­hens­neh­mer gibt, die wenig bis gar kein Eigen­ka­pi­tal ein­set­zen. Oft­mals muss der gesam­te Kauf­preis bzw. die gesam­ten Bau­kos­ten von der Bank finan­ziert wer­den. Im Durch­schnitt beträgt der Eigen­ka­pi­tal­an­teil 28%, 2010 lag die­ser noch bei 33%.

Zum ande­ren spielt ein ganz ande­rer Fak­tor eine Rol­le: Die Immo­bi­li­en­prei­se sind in den letz­ten Jah­ren stark ange­stie­gen. Auf­grund der hohen Nach­fra­ge nach Wohn­ei­gen­tum, haben sich die Kauf­prei­se und Boden­richt­wer­te kon­ti­nu­ier­lich nach oben bewegt. Vie­le Objek­te konn­ten durch die Viel­zahl an Inter­es­sen­ten für 30.000 — 40.000 EUR mehr als 2010 ver­kauft wer­den. Dies wird bestä­tigt durch einen Ver­gleich der Immo­bi­li­en­prei­se von 2010 bis heu­te, bei denen der Wert durch­schnitt­lich um 20% gestie­gen ist. Die durch­schnitt­li­che Dar­le­hens­sum­me beträgt übri­gens 110.000 EUR (Stand: 2016), 2014 lag die­se noch bei rund 92.000 EUR, dies wie­der­um ergibt eben­falls einen Anstieg von 20%, was den Immo­bi­li­en­preis­an­stieg auch bestä­tigt.

Die hohe Tilgung bei der Baufinanzierung

Wel­che Til­gung ist die rich­ti­ge in der Bau­fi­nan­zie­rung

Bei dama­li­gen Zin­sen von 8–10 % konn­ten sich nur weni­ge Per­so­nen eine Til­gung von 2–3% leis­ten. Heut­zu­ta­ge ist die­se Til­gung schon Gang und Gebe. Durch die nied­ri­gen Zin­sen sinkt auto­ma­tisch die monat­li­che Belas­tung und vie­le zah­len 100 EUR weni­ger bei glei­cher Til­gungs­ra­te. Da die Belas­tung durch die Zin­sen gerin­ger aus­fällt, nut­zen die Dar­le­hens­neh­mer dies aus um mehr zu til­gen und die Rate dem­entspre­chend hoch zu hal­ten. Die durch­schnitt­li­che Anfang­s­til­gung in Deutsch­land beträgt 3,23%. Meis­tens liegt die monat­li­che Rate bei ca. 750 EUR. Die logi­sche Kon­se­quenz dar­aus: Die Dar­le­hen sind viel schnel­ler abbe­zahlt. Durch­schnitt­lich 25 Jah­re lau­fen aktu­ell die Dar­le­hen, damals waren es noch 30 Jah­re.

Ein Bei­spiel dazu:

2005 hat Max Mus­ter ein Haus für 180.000 EUR gekauft. Der Zins­satz für eine 100% Finan­zie­rung lag damals bei 7,0 % für 10 Jah­re Zins­bin­dung. Da Max Mus­ter sich nur eine Til­gung von 1 % leis­ten konn­te, sprich die monat­li­che Annui­tät (Zins + Til­gung) lag bei 8 % bzw. 1.200,00 EUR, hat er nach 10 Jah­ren immer noch eine Rest­schuld von rund 154.000 EUR. Geht man von der kal­ku­la­to­ri­schen Gesamt­lauf­zeit aus, das bedeu­tet man finan­ziert mit 7,0 % Zins und 1% Til­gung wei­ter, wür­de das Dar­le­hen nach knapp 30 Jah­ren voll­stän­dig getilgt sein.

2017 kauf­te Maxi Mus­ter­li eben­falls ein Haus für 180.000 EUR zu glei­chen Bedin­gun­gen. Der Zins­satz für sie liegt 12 Jah­re spä­ter bei 1,98%. Wür­de sie auch nur 1 % til­gen, läge die Rate bei ca. 473 EUR monat­lich und die Rest­schuld sogar bei 160.000 EUR. Da sie aber auch 1.200 EUR zah­len möch­te, liegt die Til­gung bei 6 % und die Rest­schuld nach 10 Jah­ren bei nur noch rund 60.300 EUR. Die Gesamt-lauf­zeit die­ser Finan­zie­rung beträgt 14 Jah­re.

Fazit: Maxi spart im Ver­gleich zu Max in den 10 Jah­re Zins­bin­dung 93.700 EUR und kann die Dar­le­hens-gesamt­lauf­zeit sogar etwas mehr als hal­bie­ren.

Die lange Zinsbindung in der Baufinanzierung

Da die Nied­rig­zins­pha­se höchst­wahr­schein­lich kei­ne 20 Jah­re mehr anhal­ten wird und der Trend aktu­ell in Rich­tung stei­gen­der Zin­sen sich ent­wi­ckelt, möch­ten die meis­ten Immo­bi­li­en­er­wer­ber, Bau­her­ren und Immo­bi­li­en­be­sit­zer, die anste­hen­de Finan­zie­rung so lan­ge wie mög­lich fest­schrei­ben. Wo vor eini­gen Jah­ren noch 5- 10 Jah­re Zins­bin­dung Stan­dard war, wird heut­zu­ta­ge min­des­tens 15 Jah­re abge­schlos­sen. Die Dar­le­hens­neh­mer set­zen auf Zins­si­cher­heit und möch­ten das Risi­ko der Zins­er­hö­hung nach der Zins­bin­dung mini­mie­ren. Auch hier ist die hohe Til­gung natür­lich ein wich­ti­ger Fak­tor. Der pro­zen­tua­le Anteil von Dar­le­hen, die län­ger als 10 Jah­re fest­ge­schrie­ben wur­den, beträgt 64%.  Vor 2 Jah­ren gab es gera­de ein­mal 47% der Neu­dar­le­hen über 10 Jah­re Zins­bin­dung. Eine Mög­lich­keit der vol­len Zins- und Pla­nungs­si­cher­heit ist die Zins­fest­schrei­bung über die gesam­te Lauf­zeit. Ent­we­der wählt man ein soge­nann­tes Voll­til­ger-Dar­le­hen oder man lässt sich ein pas­sen­des Finan­zie­rungs­kon­zept mit meh­re­ren Finan­zie­rungs­bau­stei­nen erstel­len, wel­ches eben­falls die gesam­te Dar­le­hens­lauf­zeit absi­chert.

 

Zusam­men­fas­send lässt sich sagen, dass die Deut­schen eher kon­ser­va­tiv sind. Die Finan­zie­rung ist auf Zins­si­cher­heit und Pla­nungs­si­cher­heit auf­ge­baut. Seit Jah­ren stei­gen die Til­gungs­sät­ze und die Zins­bin­dun­gen wer­den immer län­ger abge­schlos­sen. Die schnel­le Ent­schul­dung der Immo­bi­lie ist auf­grund mög­li­cher sich ändern­der Bedin­gun­gen in den nach­fol­gen­den Jah­ren emp­feh­lens­wert.

 

About the Author:

A. Müller
Frau Müller sammelte als ausgebildete Bankkauffrau bereits einige Erfahrungen sowohl im Privatkunden als auch im Firmenkundenbereich. Schon während der Ausbildung wuchs das Interesse im Bereich Immobilien und Finanzierung. Daher bildete sie sich in diesem Gebiet weiter und suchte immer neue Herausforderungen. Da sie gern unabhängig von bestimmten Produkten beraten wollte, ist sie seit 2016 als Finanzierungsspezialistin bei der Expert-Baufinanzierung tätig.

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